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天天觀察：大玉米、雙子塔，綠地在鄭州的項(xiàng)目一言難盡！

2023-06-21 14:32:04來源：駝富邦

地產(chǎn)的盡頭是國央企，但也有例外！

近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)急轉(zhuǎn)直下，多數(shù)民營房企的生存狀況堪憂，各城土拍更被“國”字頭包攬。國企大口吃肉，民企只能干看！

(資料圖片)

昔日憑借高負(fù)債、高杠桿，房地產(chǎn)行業(yè)野蠻生長，后來被拿捏，房企們抓耳撓腮，日子捉襟見肘。

當(dāng)潮水褪去后，就知道誰在裸泳？但裸泳的不止民企。

2020年8月，央行和住建部邀請(qǐng)恒大、萬科、碧桂園、中梁、新城、中海、華僑城、綠地等12家重點(diǎn)房企在京“喝茶”，隨后“三道紅線”政策浮出水面，整個(gè)行業(yè)一片哀嚎。

其中綠地，是唯一一個(gè)三道紅線全部踩爆的國企。

即便如此，恒大的雷轟動(dòng)全國，走在破產(chǎn)重整邊緣，許老板把能賣的都賣得差不多了；反觀負(fù)債超1.2萬億的綠地，悄無聲息，仍像沒事的姑娘一樣！

就在5月底，上海某法院發(fā)布一則公告，涉及綠地控股及法人張玉良被法院限制高消費(fèi)，引起輿論關(guān)注。

但隨后綠地控股對(duì)此表示否認(rèn)，公司無被限制高消費(fèi)情況。短短兩天內(nèi)，這波輿論就被平息，限高消費(fèi)的新聞也變成了歷史舊聞！

上次看到張董的消息是在去年12月10日，鄭州剛解封一周，張董結(jié)束一天工作，連夜從上海趕到鄭州中原事業(yè)部指導(dǎo)工作。

在接下來的40個(gè)小時(shí)中，他實(shí)地考察了鄭州的綠地濱湖國際城、鄭州綠地城、綠地花語城、綠地云都會(huì)、綠地溱水小鎮(zhèn)等項(xiàng)目。

這些項(xiàng)目有一個(gè)共同點(diǎn)：存在長期停工現(xiàn)象。

據(jù)公開信息，除鄭州外，張董還輾轉(zhuǎn)濟(jì)南、長沙、哈爾濱、大慶等地，拜訪當(dāng)?shù)毓賳T，了解綠地在本地發(fā)展情況，盡最大努力推進(jìn)合作，共謀發(fā)展。

畢竟業(yè)務(wù)遍布全國，張董這個(gè)時(shí)候出來走動(dòng)走動(dòng)，和當(dāng)?shù)毓賳T喝喝茶，目的還是為了更好地開展工作。

再說各城市保交樓項(xiàng)目的資金畢竟有限，給了王二，張三就只能干瞪眼。

鄭州對(duì)綠地的態(tài)度是，將為綠地發(fā)展?fàn)I造良好環(huán)境，支持企業(yè)紓困資金配置、全力推動(dòng)項(xiàng)目加速建設(shè)，共同推動(dòng)雙方合作不斷取得新突破。

那么，目前綠地在鄭州項(xiàng)目的現(xiàn)狀如何？

近期，邦君實(shí)地走訪了綠地城、綠地濱湖國際、綠地花語城等住宅項(xiàng)目，一言難盡。

在負(fù)債高壓下，綠地的現(xiàn)金流十分吃緊，雖說這些項(xiàng)目沒有爛尾，但都多年延期，有的勉強(qiáng)交付，減配、降配嚴(yán)重；有的仍在磨洋工，需要業(yè)主多點(diǎn)耐心等待；有的仍是一片荒地，等待進(jìn)場...

目前，二七區(qū)綠地城八區(qū)基本完工，僅剩細(xì)節(jié)收尾，基本具備交房條件。另外，高鐵線外的十一區(qū)外立面完成，整體工程進(jìn)度約80%，也離交房不遠(yuǎn)。

綠地城八區(qū)

綠地城十一區(qū)

二區(qū)、七區(qū)等項(xiàng)目，雖有施工跡象，但現(xiàn)場工人不多，施工進(jìn)度較慢。

據(jù)公開信息，2022年綠地城三期精裝交付，此前已延期交付2年時(shí)間，由于資金問題，綠地把能節(jié)約的就不會(huì)浪費(fèi)一分錢，嚴(yán)重降標(biāo)。

作為二七新區(qū)規(guī)劃建設(shè)的重點(diǎn)項(xiàng)目，綠地濱湖國際新城總用地面積超600畝，總投資金額約130億元，自開工至今已有10年！

歷經(jīng)多次停工的綠地濱湖國際項(xiàng)目，四區(qū)、六區(qū)、七區(qū)等雖處于施工狀態(tài)，但工地現(xiàn)場工人并不多，不過六區(qū)公寓主體已封頂，大概率不會(huì)爛尾。

綠地濱湖國際

讓人不解的是二區(qū)地塊仍是一片荒地，等待開發(fā)商后續(xù)進(jìn)場，估計(jì)難度會(huì)很大！

本以為此前規(guī)劃的270米二七綠地雙塔會(huì)成為區(qū)域新地標(biāo)，可誰知現(xiàn)在還不足70米...

曾多次出現(xiàn)維權(quán)、甚至更名的綠地花語城項(xiàng)目，冰火兩重天。

售樓部門口綠草叢生，停車區(qū)也空蕩蕩的，除幾位工作人員外，看不到購房者的身影，與兩年前形成很大反差?，F(xiàn)在的營銷口號(hào)是：買房，看了現(xiàn)房實(shí)景再?zèng)Q定！

整個(gè)大盤，靠近潯江路的書錦苑工程完成度近100%，即將交付；西南側(cè)的綠地風(fēng)華苑有工人在做外立面，一排下來，場面還是挺壯觀的；東南角的綠地花語城盛錦苑相對(duì)比較安靜，現(xiàn)場工人較少。

曾經(jīng)長期停工的項(xiàng)目，在“保交樓”的東風(fēng)下實(shí)現(xiàn)全面復(fù)工，這真的很神奇，綠地就像一個(gè)魔法師，可以變出資金來。

不過，這對(duì)廣大業(yè)主而言是一件好事，至于何時(shí)交房、交房質(zhì)量怎樣，業(yè)主們要提前做好心理準(zhǔn)備：能交房就不錯(cuò)了，還要啥自行車！

在鄭州，想必市民對(duì)綠地并不陌生，畢竟做了那么多“貢獻(xiàn)”！

大玉米、雙子塔等鄭州地標(biāo)性建筑皆出自綠地之手，全國30個(gè)重點(diǎn)城市，綠地貢獻(xiàn)了8成的地標(biāo)建筑，被業(yè)界稱為“中國超高層寫字樓專家”。

綠地，可以說是鄭州城市發(fā)展成長的最有力見證者。

早在20多年前，鄭東新區(qū)一張藍(lán)圖繪到底，城市規(guī)劃建設(shè)如火如荼。

本土房企勢單力薄，難當(dāng)重任。2004年，與建業(yè)同年成立的綠地，斥資5000萬成立河南老街坊置業(yè)有限公司，正式入駐鄭州。比升龍?zhí)崆耙荒耆豚崱?

而后綠地千璽廣場（玉米樓）、綠地之窗、綠地原盛國際、綠地雙子塔、綠地新都會(huì)等一座座商務(wù)寫字樓拔地而起，占據(jù)東區(qū)商務(wù)高地。

有城市地標(biāo)做鋪墊，綠地在鄭州的住宅業(yè)務(wù)也變得輕松許多。

其實(shí)，購房者大多不懂，誰的名氣大，有背景，有實(shí)力，就買誰家的房子。

綠地的銷售人員并不需要搞太多套路，兩句話介紹下誰建設(shè)的鄭州地標(biāo)，就足夠了。

客戶都吃這套。

不過后來被曝光，大玉米可能過于“高端”，空置率攀升，租金下滑，價(jià)格對(duì)折，入駐的并非省市知名企業(yè)，大多是皮包空殼小公司。本以為是鄭州門面擔(dān)當(dāng)，實(shí)則空有其表！

當(dāng)然，綠地對(duì)鄭州的“貢獻(xiàn)”可不止這些。當(dāng)寫字樓不好做，綠地在2016年轉(zhuǎn)型開發(fā)住宅業(yè)務(wù)。

經(jīng)開區(qū)的綠地海珀蘭軒項(xiàng)目，是綠地轉(zhuǎn)型后交付的第一個(gè)住宅項(xiàng)目，當(dāng)周邊項(xiàng)目9000元/平方時(shí)，綠地海珀賣到12500，業(yè)主實(shí)地調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，實(shí)際與宣傳嚴(yán)重不符，存在虛假宣傳。

自此之后，過于 “皮實(shí)” 的綠地在鄭州開啟“加速度”，綠地瀾庭、綠地璀璨天城、綠地濱湖國際城、綠地城、綠地花語城、綠地云都會(huì)、綠地溱水小鎮(zhèn)、綠地嵩山小鎮(zhèn)... 一個(gè)個(gè)項(xiàng)目背后又隱藏著多少故事，都是經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。

不過買了綠地項(xiàng)目的業(yè)主也不必過于焦慮，綠地項(xiàng)目只是延遲了交房時(shí)間而已，大概率不會(huì)爛尾。

因?yàn)閲鴥?nèi)只有一個(gè)綠地，就像當(dāng)初的選擇一樣，相信它有這個(gè)實(shí)力！

2021年3月份，上海市國資委調(diào)研綠地集團(tuán)，表示要全力支持綠地集團(tuán)下一步改革與發(fā)展。

在2021年7月，綠地為了讓“一條紅線轉(zhuǎn)綠”，以12.6億元價(jià)格將旗下全資子公司上海綠閔物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給花樣年控股，超4000萬平方米的物業(yè)面積收益拱手讓人。

一家堂堂500強(qiáng)國企，到了變賣家產(chǎn)的地步，體面何在？

在11月份，綠地控股發(fā)布公告稱將所屬行業(yè)類別由“房地產(chǎn)業(yè)”變更為“土木工程建筑業(yè)”。

這意味著什么？

綠地不再是“房企”，換個(gè)馬甲后，就脫離“三條紅線”的管控，規(guī)避掉政策約束，綠地的負(fù)債、杠桿問題就不再突出，債權(quán)人也不會(huì)催它還債，融資貸款也會(huì)相對(duì)更容易。

釜底抽薪，綠地直接從本質(zhì)上解決問題。這是否給其他房企提供了參考？

也僅是參考，絕大多數(shù)企業(yè)都是有心無力，試問有哪個(gè)房企的多元化業(yè)務(wù)，將副業(yè)干過主業(yè)？綠地是個(gè)例外。

2020年綠地集團(tuán)全年?duì)I收4561億元，其中基建業(yè)務(wù)營業(yè)收入為2334億元，地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收1948億元，基建產(chǎn)業(yè)收入占比已超過50%。綠地滿足了企業(yè)行業(yè)變更的關(guān)鍵因素，但這也只是其中之一。

綠地能左右逢源，除上海房企龍頭這個(gè)角色外，還與自身發(fā)展背景有關(guān)。

張董在創(chuàng)辦綠地之前，在仕途上一路狂飆。從1982年至1992年，張董從嘉興江橋鎮(zhèn)的副書記，一路坐進(jìn)了上海市住建委的辦公室。

另外，和張董一起打天下的幾位元老，也都來自于上海住建委。

坊間對(duì)綠地的評(píng)價(jià)，商中有官，官中有商，最懂ZF的開發(fā)商。

三十年來，綠地過得一直順風(fēng)順?biāo)?

當(dāng)然，也有小插曲。

5月24日，張董在綠地2022年股東大會(huì)上表示，綠地已經(jīng)度過了最困難時(shí)期，但目前流動(dòng)性仍然比較困難。

度過困難時(shí)期無非是，在2022年依靠兩大國企股東提供的15億元借款順利兌付了一筆8月到期的美元債，另外旗下9只美元債（總計(jì)32.41億美元）在11月份均獲展期，其中2023年6月到期2.15億美元債展期一年，其余30多億債券均展期兩年，展期期間票息不變。

關(guān)于流動(dòng)性困難，張董的解釋是，金融機(jī)構(gòu)對(duì)公司的借貸余額持續(xù)下降；同時(shí)地產(chǎn)、基建行業(yè)的整體形勢還比較嚴(yán)峻。公司將下大力來維持流動(dòng)性安全，力求保持現(xiàn)金流的凈流入。

根據(jù)綠地財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，截至2022年末，綠地的短期債務(wù)約1100億元，而同期貨幣資金總額僅有597.6億元。

很明顯，綠地短期內(nèi)償債壓力很大。綠地眼下最當(dāng)緊的，還是搞錢！

綠地已經(jīng)有一段時(shí)間沒出現(xiàn)在拿地榜單了，對(duì)國企而言，這的確不太體面。目前綠地房產(chǎn)業(yè)務(wù)的土地儲(chǔ)備還有1.57億方，其中包括持有待開發(fā)計(jì)容建筑面積約2700萬方，以及在建項(xiàng)目建筑面積1.3萬方。

不過除地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，輕資產(chǎn)代建、物業(yè)管理、旅游會(huì)展、數(shù)字金融、健康、商業(yè)、科技等，都是這個(gè)龐然大物的發(fā)力方向。

2022年，綠地集團(tuán)總營收4355億元，其中房產(chǎn)業(yè)務(wù)營收1926.5億元，基建業(yè)務(wù)營收2095.4億元，兩大主業(yè)出現(xiàn)不同程度下滑，其他領(lǐng)域的貢獻(xiàn)只有333.1億元。

當(dāng)“地產(chǎn)+代建”的雙輪驅(qū)動(dòng)提不起速時(shí)，在今年5月底，綠地開辟“新賽道”，把目光轉(zhuǎn)向能源產(chǎn)業(yè) 。

與其說新賽道，不如說是老業(yè)務(wù)。據(jù)綠地集團(tuán)介紹，自2009年起綠地能源就開始承擔(dān)上海市電煤保供的重要任務(wù)，并為華能、上電、申能等3家發(fā)電集團(tuán)10余個(gè)發(fā)電廠供應(yīng)電力煤炭。

2014年，綠地總收入約2620億元，能源及相關(guān)貿(mào)易產(chǎn)業(yè)營收超1300億元，占比近50%；此時(shí)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)剛突破千億規(guī)模約1122億元。

后來能源行業(yè)嚴(yán)重過剩，綠地對(duì)能源產(chǎn)業(yè)規(guī)模大幅收縮，保留了部分穩(wěn)定和低風(fēng)險(xiǎn)的煤炭、油化工產(chǎn)品貿(mào)易。2016年-2021年間，綠地能源板塊的業(yè)務(wù)規(guī)模常年保持在100-200億元之間。

這是戰(zhàn)略性收縮降低風(fēng)險(xiǎn)。

如今，房地產(chǎn)行業(yè)處于陣痛期，靈活的綠地開始抓住時(shí)機(jī)把老業(yè)務(wù)推上新發(fā)展，并在全國布局，擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)規(guī)模，預(yù)計(jì)今年能源產(chǎn)業(yè)收入及利潤增幅有望達(dá)到50%！

這是戰(zhàn)略性擴(kuò)張創(chuàng)效增收。

去年張董來鄭時(shí)表示，綠地集團(tuán)堅(jiān)定看好鄭州發(fā)展前景，下一步將積極融入鄭州發(fā)展，充分利用多元產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗(yàn)以及國際化資源的整合能力，緊抓新機(jī)遇，加快推動(dòng)各領(lǐng)域戰(zhàn)略合作取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，努力為鄭州新一輪大發(fā)展作出新貢獻(xiàn)。

所以說，在綠地的推動(dòng)下，未來鄭州的煤炭能源產(chǎn)業(yè)是否會(huì)邁上新臺(tái)階？值得期待。

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撰文/編輯：木易

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